핵심 요약
- 반환보증(HUG·HF)에 가입했다면 계약 종료 후 별도 조치 없이 바로 보험금을 청구할 수 없고, 채권양도와 임차권등기명령을 먼저 마쳐야 이행청구가 가능하다.
- 반환보증 미가입자는 임차권등기명령 → 지급명령(2주 내 미확정 시 소송) → 보증금반환청구소송·가압류 → 강제집행 순으로 진행해야 한다.
- 전세사기피해자로 인정되면(보증금 5억원 이하 등 4요건) 경·공매 특례를 포함한 특별법상 지원을 추가로 받을 수 있으며, 이 특별법은 2026년 5월 12일 일부개정 시행됐다.
계약이 끝나기 전, 갱신거절 통지와 내용증명부터 순서가 갈린다
임대차 해지 통고는 모든 계약에서 같은 시점에 효력이 생기지 않는다. 기간 약정이 없는 임대차라면 임차인이 해지통고를 한 날부터 1개월이 지나야 효력이 발생하고, 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 해지통고가 도달한 날부터 3개월이 경과해야 한다[1]. 임대인의 보존행위로 임차 목적을 달성할 수 없거나 주택 일부가 임차인 과실 없이 멸실된 경우에도 별도의 해지통고 요건이 적용된다[1].
반환보증에 가입한 세입자라면 계약 만료 시점 관리가 더 중요하다. HF 전세지킴보증은 갱신을 원하지 않을 때 계약 만료 2개월 전에 갱신거절 통지를 하도록 안내하고 있다[4]. 통지는 구두보다 내용증명으로 남겨야 이후 이행청구나 소송에서 해지 시점을 다툼 없이 증명할 수 있다.
반환보증 가입자는 이행청구 전에 채권양도와 임차권등기부터 끝내야 한다
HUG 전세보증금반환보증은 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 전세금(보증부 월세는 전월세전환율 적용)을 대상으로 하며, 가입은 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 한다[5]. 가입 절차는 보증신청 가능여부 확인, 보증신청, 보증심사, 보증발급 4단계로 진행되고, 신청서와 함께 채권양도계약서(통지용·승낙용)를 제출해야 한다[5]. 서울주택도시공사 안내에 따르면 보증한도는 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 뒤 선순위채권 등을 뺀 금액이며, 부채비율 70% 이하 1억원 이하 아파트의 보증료율은 연 0.097% 수준으로 제시돼 있다[11].
HF 전세지킴보증은 이행청구 자체의 조건이 더 구체적으로 공개돼 있다. 계약이 해지·종료된 후 1개월이 지나도록 보증금을 반환받지 못했거나, 경매·공매 배당절차가 끝났는데도 보증금 일부를 못 받은 경우에 사고로 인정되고, 계약 만료 후 1개월이 지나야 이행청구를 신청할 수 있다[4]. 이때 임차보증금 반환채권을 공사에 넘기는 채권양도와, 계약 만료 다음 날부터 신청 가능한 임차권등기명령이 모두 이행청구의 필수 절차로 못박혀 있다[4]. 가입 당시 채권양도를 하지 않았다면 이행청구 전에 별도로 채권양도 계약과 통지를 다시 밟아야 한다[4].
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 대상 보증금(수도권 기준) | 7억원 이하[5] | 공식 발췌에서 확인되지 않음 |
| 신청 가능 시점 | 전세계약기간의 1/2 경과 전[5] (가입 기한) | 계약 만료 후 1개월 경과 시점[4] (이행청구 기한) |
| 필수 선행 절차 | 채권양도계약서 제출[5] | 채권양도 + 임차권등기명령[4] |
| 문의처 | 공식 발췌에서 확인되지 않음 | 고객센터 1688-8114[4] |
두 기관 모두 채권양도를 요구한다는 공통점이 있지만, HF는 임차권등기명령을 이행청구의 필수 전제로 명시한 반면 HUG의 공식 발췌에서는 이 부분이 별도로 확인되지 않는다. 어느 기관에 가입했든 계약이 끝난 뒤 곧바로 이사부터 하면 서류가 갖춰지지 않아 청구가 지연될 수 있으므로, 이사 전에 담당 지사나 고객센터에 구비서류를 먼저 확인한다.
확정일자·전입신고만으로는 이사 후 대항력을 지킬 수 없다
확정일자와 전입신고로 얻은 우선변제권은 그 주소에 계속 거주하는 동안에만 유지된다. 이사를 나가면서도 이 권리를 지키려면 법원의 임차권등기명령을 받아야 하며, 이 등기는 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원의 집행명령에 따라 이루어진다[4].
임차권등기명령은 보증금을 한 푼도 못 받은 경우뿐 아니라 일부만 돌려받지 못한 경우에도 신청할 수 있고, 다가구주택 일부만 임차한 경우나 등기부상 용도가 주거시설이 아니어도 실제 주거용으로 썼다면 신청 대상이 된다[1]. 신청은 임차주택 소재지 관할 지방법원·지원 또는 시·군법원에 하며, 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다[1]. 대항력을 이미 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있지만, 주택을 이미 양수한 새 소유자를 상대로는 신청할 수 없다는 점은 판례로 확인된다[1].
계약 전 단계에서 깡통전세를 걸러내려면 등기부등본 갑구·을구를 직접 확인하는 절차가 먼저다. 저당권이나 전세권이 많이 설정된 주택은 피해야 한다는 것이 공식 생활법령정보의 안내이며[9], 안심전세 App에서는 임대인의 HUG·HF 보증 가입 이력을 포함한 전세금 반환 보증 현황을 조회할 수 있다[10].
반환보증이 없다면 지급명령부터 강제집행까지 순서대로 밟는다
반환보증에 가입하지 않았거나 보증 대상 금액을 초과한 세입자는 법원 절차로 넘어가야 한다. 임대인이 재산을 은닉할 가능성이 있다면 소송 전에 동산·부동산에 가압류를 해 둘 필요가 있다[2]. 절차의 시작은 대체로 지급명령이다. 지급명령은 채무자를 심문하지 않고 서면심리만으로 결정되는 재판으로[2], 신청 시 소송 인지액의 10분의 1과 당사자 1인당 6회분의 송달료만 내면 돼 통상 소송보다 비용이 적게 든다[3].
임대인이 지급명령을 송달받고도 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정되고, 임차인은 그 즉시 강제집행을 신청할 수 있다[2]. 반대로 임대인이 2주 안에 이의신청을 하면 지급명령은 그 범위에서 효력을 잃고 통상의 소송절차로 넘어간다[2]. 이 경우 임차인은 지급명령 신청 때 낸 수수료를 뺀 소장 인지액을 추가로 내야 하며, 기간 내 추가 납부를 하지 않으면 신청이 각하된다[2].
소송 대신 분쟁조정이나 민사조정을 택할 수도 있다. 민사조정은 빠른 시일 내 조정기일이 잡히고 대부분 한 번의 기일 출석으로 끝난다는 점이 소송과 다른 부분이다[3]. 조정에 갈음하는 결정에 불복하면 조서정본 송달일부터 2주 이내에 이의를 신청할 수 있고, 이의가 없으면 재판상 화해와 같은 효력이 생긴다[2]. 소송에서 확정판결 등 집행권원을 받으면, 그 판결에 기해 임차주택에 대한 경매를 신청해 보증금을 회수하는 강제집행 단계로 넘어간다. 이 소송은 임대차가 끝난 뒤라면 임차인이 퇴거하지 않아도 제기할 수 있다[2]. 법률지식이나 비용이 부담스러운 경우 대한법률구조공단에서 전 국민을 대상으로 법률상담을 무료로 제공한다[3].
| 단계 | 핵심 조치 | 기한·조건 | 비용 |
|---|---|---|---|
| 1. 계약 종료 전 | 갱신거절 통지, 내용증명 발송 | 만료 2개월 전 권장[4] | 내용증명 발송료 |
| 2. 보증금 미반환 확인 | 임차권등기명령 신청 | 계약 만료 다음 날부터[4] | 임대인에게 청구 가능[1] |
| 3-A. 반환보증 가입자 | 채권양도 후 이행청구 | HF는 만료 1개월 후[4] | 가입 시 낸 보증료 |
| 3-B. 미가입자 | 지급명령 신청 | 이의 없으면 송달 후 2주 확정[2] | 인지액 10분의 1 + 송달료 6회분[3] |
| 4. 이의신청 시 | 보증금반환청구소송 + 가압류 | 확정판결 등 집행권원 확보 | 소송 인지액 전액 |
| 5. 최종 회수 | 강제집행(경매 신청) | 집행권원 확보 후 | 경매 예납금 |
전세사기피해자로 인정되면 경·공매 특례가 추가된다
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 2026년 5월 12일 일부개정 시행됐다[6]. 서울주택도시공사 안내에 따르면 전세사기피해자등으로 결정되려면 ①주택 인도와 전입신고, 확정일자를 갖췄을 것 ②임대차보증금이 5억원 이하일 것(지역 여건에 따라 2억원 범위 내 조정 가능) ③2인 이상의 임차인에게 보증금반환채권 변제를 받지 못하는 피해가 발생했거나 예상될 것 ④임대인에게 보증금반환채무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유가 있을 것, 이 4가지 요건을 확인한다[7].
4가지 요건을 모두 충족하면 경·공매 특례를 포함해 특별법이 규정하는 모든 지원을 받을 수 있고, 2·4요건만 충족하면 경·공매 특례 없이 일반 금융지원과 긴급복지지원을 받을 수 있다[7]. 다만 최우선변제 대상 보증금이 소액임대차보증금 이하이거나, 대항력·우선변제권으로 스스로 보증금 전액을 회수할 수 있는 경우는 지원 대상에서 제외된다[7]. 결정 신청은 신청일로부터 30일 이내에 처리되고, 위원회 안건 상정 후 30일 이내(15일 연장 가능)에 결과가 나오며, 결과에 이의가 있으면 송달일로부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다[7]. 신청 시에는 임대차계약서 사본, 임차권등기 서류, 집행권원(판결정본·지급명령·공정증서 등) 등을 자치구 접수창구에 함께 제출해야 한다[7].
확인된 사실과 아직 모르는 것
공식 출처로 확인된 것은 다음과 같다. 임차권등기명령의 신청 요건과 비용 청구권, HF 전세지킴보증의 이행청구 요건과 필수 선행절차, 지급명령의 이의신청 기한과 확정 절차, 전세사기피해자 결정의 4가지 요건과 처리 기한, 특별법의 2026년 5월 12일 시행 사실이다[1][2][4][6][7].
반면 공식 확인이 되지 않은 부분도 있다. HUG 전세보증금반환보증의 이행청구 자체에 대한 세부 요건(사고 사유, 청구 처리기간)은 이번에 확인한 공식 발췌 범위에서는 가입 절차 안내에 그쳐 있었고, SGI서울보증이 운영하는 전세금보장신용보험의 가입 요건·보증료·처리기간도 공식 페이지에서 구체적 수치를 확인하지 못했다.
앞으로 확인해야 할 지점은 HUG의 이행청구 단계별 처리 소요일수, 세 보증기관의 보증료율 전체 비교, 특별법 개정에 따른 하위 시행령·시행규칙의 세부 내용이다.
자주 묻는 질문
집주인이 보증금을 안 줄 때 가장 먼저 해야 할 조치는 무엇인가
계약 종료일이 지나도록 반환이 안 되면 임차권등기명령부터 신청하는 것이 순서다. 이 등기는 계약 만료 다음 날부터 신청할 수 있고[4], 대항력과 우선변제권을 유지하기 위한 절차이므로[4] 이사를 계획하고 있다면 등기가 완료되기 전에 주소를 옮기지 않는 편이 순서에 맞는다.
반환보증보험에 가입하지 않았다면 어떻게 대응해야 하나
임차권등기명령을 마친 뒤 지급명령을 신청하고, 임대인이 송달 후 2주 이내에 이의신청을 하지 않으면 지급명령이 확정돼 곧바로 강제집행으로 넘어갈 수 있다[2]. 이의신청이 들어오면 통상의 소송절차로 전환되므로, 재산 은닉이 우려될 때는 소송 전에 가압류를 신청해 둘 필요가 있다[2].
보증금을 실제로 돌려받기까지 보통 얼마나 걸리나
단계마다 법정 기한이 달라 한 번에 답하기는 어렵다. 지급명령은 이의가 없으면 송달 후 2주 만에 확정되지만[2], 전세사기피해자 결정은 신청일로부터 30일, 위원회 심의에 다시 30일(최대 15일 연장)이 걸리고[7], 소송으로 갈 경우 확정판결과 경매 절차까지 추가 기간이 필요하다.
임대차 갱신을 앞둔 상황이라면 보유·거주 요건을 다루는 양도세 비과세 기준과 함께 세금 문제를 점검해 두는 것도 도움이 되고, 보증금 분쟁이 소송으로 번지면 법률구조공단 상담과 별개로 종합부동산세 등 보유세 변화도 주택 처분 시점 판단에 영향을 줄 수 있다.