1가구 1주택 양도세 비과세, 보유·거주 2년과 12억원 기준부터 맞아야 한다

글 · 오늘체크 편집부 · 최종 확인 2026.09.11 · 검증 방식

핵심 요약

1세대 1주택은 취득일부터 양도일까지 2년 이상 보유해야 하고, 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 2년 이상 거주까지 채워야 비과세를 받는다^[1][4].
실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도차익만 과세되고 나머지는 비과세로 남는다^[2].
일시적 2주택·혼인 합가·해외이주 등은 요건을 갖추면 2주택이어도 비과세를 받을 수 있는데, 유형마다 처분·유지 기한이 다르다^[3][11].

세대와 주택 수부터 따진다

양도소득세 비과세는 양도 당시 1세대가 보유한 주택 수가 1채인지부터 확인한다. 국세청 비과세 점검표는 “양도당시 1세대가 보유하고 있는 주택수가 1채여야 합니다”라고 못박고 있으며^[1], 2주택 이상이라도 법률이 정한 예외에 해당하면 비과세를 받을 수 있다고 안내한다. 국세청은 “2주택 이상이라도 일시적2주택, 상속주택, 농어촌주택 등 법률에 정한 경우 비과세 가능”하다고 밝히고 있다^[1]. 주택에 딸린 토지도 무한정 비과세는 아니어서, 주택정착면적의 5배(수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역은 3배, 도시지역 밖은 10배)를 넘는 면적은 비사업용 토지로 분류된다^[1].

보유기간 2년, 조정대상지역은 거주 2년이 더 붙는다

기본 요건은 단순하다. 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 “2년 이상 보유한 경우”에는 양도소득세가 과세되지 않는다^[4]. 다만 “2017년 8월 3일 이후”에 조정대상지역에서 취득한 주택이라면 2년 보유 외에 2년의 거주요건이 추가로 필요하다^[4]. 취학·근무상 형편·질병 치료 등 부득이한 사유로 양도하는 경우와 조정대상지역 소재 주택을 양도하는 경우는 각각 필요한 거주기간이 다른데, 국세청은 “1년 및 2년 이상 거주하여야”비과세를 받을 수 있다고 구분한다^[1].

보유기간과 거주기간은 취득일부터 양도일까지 실제 날짜로 계산한다. 소득세법 시행령은 취득·양도 시기를 원칙적으로 “당해 자산의 대금을 청산한 날”로 정하고, 청산일이 분명하지 않거나 대금 청산 전에 소유권이전등기를 마친 경우에는 등기접수일을 기준으로 삼는다^[12]. 전입신고일이나 계약일이 아니라 잔금을 치른 날(또는 등기접수일 중 빠른 날)이 출발점이라는 뜻이다.

거주요건 적용 시점을 둘러싼 다툼도 있다. 지역주택조합을 통해 조정대상지역 주택을 취득한 조합원이 조정대상지역 지정 공고 전에 “지역주택조합 가입에 관한 계약”을 맺었다면 거주요건 제한을 받지 않는지가 쟁점이 된 법제처 법령해석(안건번호 24-0588)도 있었다^[5]. 가입계약 시점과 조정대상지역 공고일의 선후관계에 따라 거주요건 적용 여부가 갈릴 수 있으므로, 조합원 입주권을 통해 주택을 취득했다면 계약 체결일과 조정대상지역 지정 공고일을 함께 확인해야 한다.

2025년 10월 발표 이후 조정대상지역은 서울 25개 구와 경기 12곳이다

상위 노출 글 다수가 조정대상지역의 실제 범위를 밝히지 않거나 옛 정보를 그대로 둔다. 대한민국 정책브리핑에 따르면 “2025년 10월 15일” 발표된 부동산 대책으로 기존에 지정돼 있던 “강남구, 서초구, 송파구, 용산구”에 이어 서울의 나머지 21개 자치구 전체가 조정대상지역·투기과열지구로 새로 지정됐다^[6]. 경기도에서는 “경기도 12개 지역”인 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원구), 수원(영통·장안·팔달구), 안양(동안구), 용인(수지구), 의왕, 하남이 함께 지정됐다^[6].

2025년 10월 15일 발표 기준 조정대상지역이 기존 서울 4개 구에서 서울 전체 25개 구와 경기 12개 지역으로 확대됐음을 보여주는 통계 카드 — 조정대상지역, 서울 25개 구·경기 12곳으로 (대한민국 정책브리핑, 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정 · 2026.09 기준)

구분	지정 지역
기존 지정(4개 구)	강남구, 서초구, 송파구, 용산구
2025년 10월 신규 지정	서울 나머지 21개 자치구 전체
경기도(12개 지역)	과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남

조정대상지역은 국토교통부 고시로 수시 지정·해제되므로, 이 표는 2025년 10월 15일 고시를 기준으로 한 것이다^[6]. 계약을 앞두고 있다면 국토교통부 홈페이지의 최신 보도자료와 고시문을 다시 확인하는 절차가 필요하다.

양도가액이 12억원을 넘으면 초과분만 과세된다

1세대 1주택이라도 고가주택이면 전액 비과세는 아니다. 국세청은 고가주택을 “주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래 가액이 12억원을 초과하는 것”으로 정의하고, 전체 양도차익 중 12억원(양도일이 “’21. 12. 7. 이전은 9억원”)을 초과하는 부분에 해당하는 양도차익에만 과세한다^[2]. 계산식은 “고가주택 해당자산의 양도차익 = 양도자산 전체의 양도차익”에 (양도가액-12억원)/양도가액을 곱하는 방식이다^[2].

국세청이 제시한 예시로 실제 계산 흐름을 정리하면 다음과 같다. 양도실가 “15억 원”, 취득실가 8억원, 필요경비 3천만원, 보유기간 중 “10년 이상 거주”한 주택을 2022년 1월 3일에 양도한 경우다^[2].

계산 단계	금액
전체 양도차익(15억-8억-3천만)	6억 7천만 원
과세대상 양도차익(12억 초과분 비율 적용)	1억 3천4백만 원
장기보유특별공제액(80% 적용분)	1억 720만 원
최종 과세대상 양도소득금액	2천680만 원

전체 양도차익 6억 7천만 원 가운데 실제 과세되는 금액은 2천680만 원뿐이다^[2]. 12억원 기준은 주택 한 채, 즉 “양도자산 전체”의 양도가액을 놓고 판단하므로, 부부가 지분을 나눠 공동명의로 보유했다고 해서 12억원이 사람마다 새로 적용돼 24억원까지 비과세되는 구조는 아니다^[2]. 전체 주택 기준으로 산출한 과세대상 양도차익을 지분 비율대로 나눠 각자 신고하는 방식이다.

일시적 2주택·혼인·해외이주, 처분·유지 기한이 저마다 다르다

2주택이 되어도 일정 기한 안에 처분하면 비과세를 유지할 수 있는 예외 사례가 여럿 있다. 유형별로 인정 조건과 기한을 나열한 것과, 실제로 헷갈리기 쉬운 기한을 한눈에 비교한 것은 다르다. 아래 표는 각 근거를 기한 기준으로 다시 정리한 것이다.

일시적 2주택, 혼인 합가, 동거봉양 합가, 부득이한 사유 취득 주택, 해외이주 등 5가지 유형별 처분·유지 기한을 비교한 표 — 2주택이어도 비과세 유지되는 처분기한 (찾기쉬운 생활법령정보, 1세대 1주택 양도소득세 감면 · 2026.09 기준)

유형	처분·유지 기한
일시적 2주택	종전주택 취득 후 1년 이상 지나 신규주택을 취득하고, 신규주택 취득일로부터 “3년 이내에 종전의 주택을 양도”
혼인 합가	혼인한 날로부터 “10년 이내에 먼저 양도”하는 주택
동거봉양 합가(60세 이상 직계존속)	합친 날로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택^[3]
부득이한 사유(취학·근무·질병) 취득 주택	사유 해소일로부터 “3년 이내에 일반주택을 양도”
해외이주(세대 전원 출국)	출국일부터 “2년 이내에 양도”

상속주택도 대표적인 예외다. 상속 전부터 보유하던 일반주택과 상속받은 주택을 함께 갖게 된 경우, 국세청은 이를 “일시적2주택, 상속주택”등 법률에 정한 경우에 해당해 비과세가 가능하다고 안내한다^[1]. 해외이주는 세대 전원이 출국해 비거주자가 되기 전에 양도하면 특례를 쓸 수 없고, 반드시 출국일 이후에 남은 주택을 처분해야 한다^[11]는 점이 실무에서 자주 놓치는 부분이다.

상생임대주택·인구감소지역 특례는 거주요건을 대신한다

2년 실거주를 채우지 못해도 비과세를 받을 수 있는 최근 특례들은 상위 글에서 잘 다뤄지지 않는다. 상생임대주택 특례는 직전 임대차계약을 1년 6개월 이상 유지한 뒤, 임대료를 “임대료 5% 이하”로 올려 맺은 신규(갱신) 계약을 2년 이상 유지하고 양도하면 적용된다^[7]. 직전 임대차계약은 “1년 6개월 이상” 유지해야 하고, 이 요건을 채우면 1세대 1주택 비과세에 필요한 “2년 실거주 요건”이 면제된다^[7]. 상생임대차계약은 “2026년 12월 31일까지” 체결하고 임대를 개시한 경우까지 적용기한이 연장돼 있다^[8].

인구감소지역 주택 특례도 2024년부터 시행 중이다. 정책브리핑은 “공시가격 4억 원 이하 주택”을 인구감소지역에서 “1월 4일 이후 취득분”부터 1세대 1주택자가 추가로 취득해도, 기존 주택의 1세대 1주택 판정에서 그 추가 주택은 없는 것으로 본다고 밝히고 있다^[9]. 다주택자가 아니라 1주택자가 인구감소지역 주택을 더 사는 경우에 한정되며, 기존 2주택자는 대상이 아니다.

장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 계산해 합산한다

고가주택으로 과세되는 부분이라도 장기보유특별공제를 적용받는다. 앞서 예시에서 10년 이상 보유하면서 그 기간 동안 “10년 이상 거주”한 경우 적용된 공제율은 80%였다^[2]. 공제액도 전체 자산 기준으로 계산한 뒤 12억원 초과 비율만큼만 인정되므로, 고가주택 여부를 먼저 따지고 그다음 공제율을 곱하는 순서를 기억해 두는 것이 계산 실수를 줄인다.

확인된 사실과 아직 모르는 것

공식 확인된 것 — 조정대상지역은 2025년 10월 15일 발표를 기준으로 서울 25개 자치구 전체와 경기 12개 지역이다^[6]. 상생임대주택 특례는 임대료 5% 이내 인상, 1년 6개월·2년 이상 계약 유지를 조건으로 2026년 12월 31일까지 체결분에 적용된다^[7][8]. 12억원 초과분만 과세하는 고가주택 계산식과 일시적 2주택 등 처분기한도 공식 출처로 확인됐다^[2][3].

세부 확인이 더 필요한 것 — 인구감소지역 주택 특례는 공시가격 4억원 이하 요건이 확인됐지만, 종합부동산세·재산세 특례와 양도소득세 특례의 기준금액·신청 절차가 세목별로 다르게 운영될 수 있어 취득 예정 주택이 어느 기준에 해당하는지는 관할 세무서 확인이 필요하다^[9].

앞으로 확인해야 할 지점 — 조정대상지역은 국토교통부 고시로 수시 변경되므로, 매매계약 직전에 국토교통부 홈페이지에서 최신 지정 현황을 다시 조회해야 한다.

홈택스·손택스로 직접 확인하는 절차

홈택스는 메인화면 우측 중앙의 세금종류별 서비스 코너에서 모의계산을 선택하면 “부동산·주식 등을 양도하거나 신고하기 전 예상되는 세금을 미리 계산”하는 양도소득세 자동계산 기능과, 비과세·감면 및 다주택자 중과 여부를 확인하는 기능을 함께 제공한다. 다만 이 결과는 “모의계산 화면은 일부 사항만을 검토해 예상세액을 계산·비교하기 위한 것”이라 실제 신고나 불복 자료로 그대로 쓸 수 없다. 모바일 앱 손택스에서도 같은 서비스를 이용할 수 있다. 종합부동산세 과세 기준 변경 기사에서 다룬 것처럼 종부세와 양도세는 세목과 기준이 다르므로, 두 세금을 함께 따져야 하는 다주택 보유자라면 세목별로 따로 확인하는 편이 착오를 줄인다. 판단이 애매하면 국세청 상담센터(“국번없이 126”, “평일 9시~18시”)나 관할 세무서에 문의하는 것이 정확하다.

자주 묻는 질문

조정대상지역인지 아닌지 어떻게 확인하나요

2025년 10월 15일 발표를 기준으로 서울 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역으로 지정돼 있다^[6]. 지정 현황은 국토교통부 고시로 바뀔 수 있으므로, 계약 전 국토교통부 홈페이지의 최신 고시문과 보도자료를 다시 확인해야 한다.

전입신고만 하면 거주요건이 인정되나요

아니다. 투자 목적으로 주택을 산 뒤 실제로 거주하지 않고 전세를 놓았다면, 조정대상지역 취득 주택에 요구되는 거주요건을 채우지 못한 것으로 본다^[4]. 전입신고 여부가 아니라 해당 주택에서 실제로 살았는지가 판단 기준이다.

부부 공동명의면 12억 기준이 각각 적용되나요(24억까지 비과세인가요)

아니다. 고가주택 여부와 과세대상 양도차익은 “양도자산 전체”의 양도가액을 기준으로 계산한 뒤 지분 비율대로 나눠 각자 신고하는 구조다^[2]. 지분을 절반씩 나눠 가졌다고 해서 12억원 기준이 사람마다 따로 적용돼 24억원까지 비과세되는 것은 아니다.