핵심 요약
- 정부는 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에서 종부세 세율 체계를 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 전환하고 2027~2028년 단계적으로 시행한다고 밝혔다[1][2]
- 1세대1주택자 기본공제는 실거주 주택이 12억원에서 14억원으로 오르고, 비거주 주택은 12억원에서 9억원으로 낮아진다[2]
- 이 안은 2026년 9월 정기국회에 제출돼 심의를 거쳐야 하는 세제개편안으로, 8월 3일 발표 시점에는 확정된 법률이 아니다[1]
거주 여부에 따라 종부세 기본공제가 14억원과 9억원으로 갈린다
1세대1주택자가 실제 거주하는 주택은 기본공제가 12억원에서 14억원으로 올라간다[2]. 반대로 실거주하지 않는 1주택은 기본공제가 12억원에서 9억원으로 내려간다[2].
기획재정부는 이 조정이 부동산 시장 안정을 위한 단기 대응 목적의 세제 개편은 아니며, 지속가능하고 합리적인 부동산 세제를 고민한 결과라고 설명한다[2].
세율은 2027년부터 주택 수가 아니라 집값 기준으로 매겨진다
그동안 종부세는 조정대상지역 등에서 보유한 주택 수를 기준으로 중과세율을 매겨 왔다. 개편안은 이 체계를 주택가액 기준으로 바꾸면서, 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로 적용한 뒤 2029년부터 최종 세율로 넘어가는 방식을 택했다[2].
| 보유 주택 수 | 2026년까지(현행) | 2027년 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|---|
| 2주택 | 현행 세율 | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | 현행 세율 | +10%p | +15%p | +30%p |
가산 세율은 2027~2028년에 한시적으로 낮아졌다가 2029년부터 지금과 같은 수준(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)으로 되돌아가는 구조다[2].
3주택 이상 보유자는 공정시장가액비율도 60%에서 80%로 오른다
종부세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 정해진다. 개편안은 3주택 이상을 보유한 다주택자에 한해 이 비율을 60%에서 80%로 올리기로 했다[2].
비거주 1주택자는 무엇으로 판정하나 — 거주이전일 기준 1년, 최장 3년 인정
기획재정부는 취학이나 근무상 형편, 질병 치료·요양 같은 부득이한 사유로 거주하지 못하는 경우까지 무조건 비거주로 묶지는 않는다고 밝혔다[2]. 거주이전일 현재 1년 이상 그 집에 실제 거주하고 있었다면, 이후 거주하지 못한 기간도 최장 3년까지는 거주 기간으로 인정한다[2]. 제도 악용을 막기 위한 조건이며, 구체적인 확인 서류나 절차는 발표안에 나와 있지 않다.
일정가액 이상 주택과 비거주 주택, 다주택자는 세부담이 정상화된다
기획재정부는 거주용 1주택은 최대한 보호하되, 일정가액 이상 주택과 비거주 주택, 다주택에 대해서는 과도한 세제지원을 정상화하는 방향으로 개편했다고 설명한다[2]. 시가 30억원 이하 거주용 1주택은 보유부담이 완화되는 쪽이고[2], 그 기준을 넘는 고가주택이나 비거주 주택, 다주택을 보유한 경우는 세부담이 늘어나는 쪽에 속한다.
개편 전 ‘1세대1주택 특례’의 12억원과 개편안의 14억원은 다른 숫자다
매년 9월 16일부터 9월 30일까지 신청서를 내면 과세표준에서 12억원을 공제받고[4], 신청하지 않으면 9억원만 공제된다[4]. 2026년 개편안의 기준은 이 신청 여부가 아니라 실거주 여부로 갈리는 별개의 기준이어서, 두 숫자 체계를 같은 것으로 혼동하면 안 된다.
| 구분 | 개편 전 제도(1세대1주택자 주택 수 산정 제외 특례) | 2026년 세제개편안(2027년 시행 예정) |
|---|---|---|
| 공제를 가르는 기준 | 특례 신청 여부[4] | 실거주 여부[2] |
| 공제액(신청/실거주) | 12억원 | 14억원 |
| 공제액(미신청/비거주) | 9억원 | 9억원 |
| 신청 서식 | 시행규칙 별지 제24호 서식[4] | 미확정 |
종합부동산세법 개정안은 2026년 9월 정기국회 심의를 거쳐야 한다
이 수치들은 기획재정부가 2026년 8월 3일 발표한 세제개편안에 담긴 내용이며[1], 종합부동산세법을 포함한 여러 세법의 개정이 필요하다. 국회 심의 과정에서 기본공제 금액이나 시행 시기, 세율 가산폭 같은 구체적인 수치가 발표안과 달라질 수 있다.
개편안과 별개로 2026년 종부세 신고·납부 일정은 정해진 대로 움직인다
세율 체계 개편 시행 시기와 무관하게, 종합부동산세 신고 일정은 이미 정해져 있다. 국세청은 합산배제신고 기간을 9월 16일부터 9월 30일까지, 정기고지 신고 기간을 12월 1일부터 12월 15일까지로 안내한다[3].
| 구분 | 기간 | 대상 |
|---|---|---|
| 합산배제신고 | 9월 16일~9월 30일[3] | 1세대1주택자 주택 수 제외 특례 신청[4], 종합합산·별도합산토지 합산배제 등 |
| 정기고지 신고 | 12월 1일~12월 15일[3] | 국세청 고지 세액에 신고할 사항이 있는 납세의무자 |
토지분 종부세는 별도 기준을 쓴다. 전국 종합합산토지(나대지 등)의 공시가격 합계액이 5억원을 넘으면, 전국 별도합산토지(건축물 부속토지 등)는 공시가격 합계액이 80억원을 넘으면 각각 납세의무자가 된다[3].
1세대1주택자 특례나 공동명의 1주택자 특례를 적용받으려면 이 기간 안에 관할 세무서에 「1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서」(종합부동산세법 시행규칙 별지 제24호 서식)를 내야 한다[4]. 상속주택은 상속개시일부터 5년 이내이거나 지분율 40% 이하이면서 지분 상당 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 경우, 지방 저가주택은 공시가격 4억원 이하인 경우 주택 수 계산에서 빠진다[4]. 연령별·보유기간별 공제를 합산하면 세액공제는 최대 80%까지 적용된다[4].
확인된 사실과 아직 모르는 것
공식 발표로 확인된 것 — 기본공제 12억→14억원(실거주)·12억→9억원(비거주) 조정, 3주택 이상 공정시장가액비율 60→80% 인상, 중과세율의 2027~2029년 단계적 조정, 부득이한 사유에 따른 거주 인정(최장 3년)은 2026년 8월 3일 기획재정부 세제개편안 발표 내용으로 확인된다[1][2].
발표됐지만 국회 심의가 남은 것 — 이 수치들은 정부 발표안일 뿐 국회를 통과한 확정 법률이 아니다. 종합부동산세법 개정안이 정기국회 심의를 거치는 동안 기본공제 금액이나 적용 시기, 가산세율 폭이 수정될 수 있다.
앞으로 확인해야 할 부분 — 비거주 판정에 필요한 구체적 서류·절차와 시행령상 세부 기준은 발표안에 나와 있지 않다. 법이 통과된 뒤 국세청이 내놓을 시행규칙과 신고 서식을 다시 확인해야 한다.
자주 묻는 질문
종부세 개편은 언제부터 실제로 적용되나?
세율 체계 개편은 2027년과 2028년에 걸쳐 단계적으로 적용되고 2029년부터 최종 세율로 넘어간다[2]. 다만 이는 2026년 8월 3일 발표된 세제개편안의 내용으로, 국회 심의를 거쳐야 확정된다[1].
1주택자는 세금이 느는 건가 주는 건가?
실거주하는 1주택은 기본공제가 12억원에서 14억원으로 올라 세부담이 줄어드는 쪽이고, 실거주하지 않는 1주택은 기본공제가 12억원에서 9억원으로 낮아져 세부담이 늘어나는 쪽이다[2]. 같은 1주택자라도 거주 여부에 따라 방향이 갈린다.
비거주 1주택자는 어떤 경우에 거주로 인정받나?
취학이나 근무 등 부득이한 사유로 거주하지 못하게 된 경우, 거주이전일 현재 그 집에 1년 이상 실제로 거주하고 있었다면 이후 거주하지 못한 기간도 최장 3년까지는 거주로 인정받는다[2].