분양가상한제 적용 지역, 강남·서초·송파·용산 4곳만 남은 이유

글 · 오늘체크 편집부 · 최종 확인 2026.09.17 · 검증 방식

분양가상한제 적용 지역은 서울 강남구·서초구·송파구·용산구뿐이다

주택법상 분양가상한제 적용주택은 공공택지에서 공급하는 공동주택 전체와, 공공택지가 아닌 택지 중 국토교통부장관이 별도로 지정한 지역의 공동주택으로 나뉜다^[1]. 뉴스핌은 2023년 1월 정부 발표 당시 “서울 강남·서초·송파·용산 4개구만 분양가상한제 적용지역으로 유지”된다고 보도했고^[5], 이코노미스트는 해당 지정이 동 단위가 아니라 “구 전체 단위”로 이뤄졌다고 전했다^[7].

이 네 곳이 남은 이유로 정부는 대기 수요가 여전히 크다는 점을 들었고, 전문가들은 용산구의 경우 대통령실 이전과 용산국제업무지구 등 개발 호재가 규제 유지의 배경이라고 분석했다^[7].

지정 기준은 ‘물가상승률보다 현저히 높은 지역’이며 주거정책심의위원회가 정한다

공공택지 외 택지에 대한 분양가상한제 적용지역 지정·해제 권한은 국토교통부장관에게 있다. 주택법 제58조는 “주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 그 지역의 주택가격·주택거래 등과 지역 주택시장 여건 등을 고려하였을 때 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역”을 대상으로, 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하도록 규정한다^[2]. 지정 전에는 시·도지사 의견을 들어야 하고, 지정 후에는 지체 없이 공고하고 해당 시장·군수·구청장에게 통보해야 하며, 입주자 모집공고에도 분양가상한제 적용주택이라는 사실을 표시하도록 했다^[2].

해제 절차도 지정과 동일하다. 국토교통부장관은 계속 지정할 필요가 없다고 인정되면 같은 위원회 심의를 거쳐 지정을 해제해야 한다^[2]. 실제 분양가 산정과 승인은 시장·군수·구청장이 설치하는 분양가심사위원회가 맡으며, 위원회는 주택 관련 교수·전문직 종사자·공무원·변호사·회계사·감정평가사 등 10명 이내로 구성된다^[2]. 즉 ‘적용지역 지정’은 국토부, ‘개별 단지 분양가 심사’는 지자체 위원회로 권한이 나뉘어 있다.

2019년 27개동 지정에서 2023년 1월 4개구로 압축되기까지

분양가상한제 자체는 고분양가 논란과 집값 급등에 따른 시장 불안을 잡기 위해 2005년 3월 도입됐다^[3]. 이후 2015년 민간택지 분양가상한제가 사실상 유명무실해졌다가, 2018년 6월~2019년 6월 서울 아파트 분양가격 상승률이 21.02%로 같은 기간 기존주택 가격 상승률 5.74%의 약 3.7배에 달하자^[3], 정부는 민간택지에도 제도를 다시 적용하기로 했다.

국토교통부는 2019년 11월 6일 주거정책심의위원회를 열어 서울 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 지정했다^[6]. 대상은 “강남·서초·송파·강동 4개구”의 22개동과, 고분양가 책정 움직임이 있던 “마포·용산·성동·영등포” 4개구의 5개동이었다^[6]. 이 최초 지정 목록을 정리하면 다음과 같다.

이후 2020년 인천·경기 일부, 대구 등으로 지정이 넓어졌다가, 2023년 1월 5일 국토교통부공고 제2023-3호로 서울 18개구 309개동과 경기 과천·하남·광명시 13개동이 한꺼번에 해제됐다^[5]. 이 공고의 발령일과 시행일은 2023. 1. 5.로, 국가법령정보센터 행정규칙 페이지에서 현재도 유효한 지정 근거로 조회된다^[11]. 아래 표는 이 흐름을 정리한 것이다.

분양가는 택지비와 건축비를 더한 금액 이하로 정해진다

분양가상한제 적용주택의 분양가격은 택지비에 건축비를 더한 금액 이하로 제한된다^[3]. 택지비는 공공택지의 경우 공급가격, 민간택지의 경우 감정평가액에 택지가산비를 더해 산정하고, 건축비는 국토교통부장관이 고시하는 기본형건축비에 국토교통부령으로 정하는 금액을 더해 정한다^[1][3]. 시장·군수·구청장이 지역 특성을 고려해 기본형건축비를 별도로 고시할 수도 있다^[1].

이 구조 때문에 분양가상한제 적용 단지는 주변 시세보다 크게 낮은 가격에 공급되는 경우가 많다. 뉴스핌 보도에 따르면 상한제 적용지역에서는 통상 “주변 시세의 60~80% 수준으로 공급”되며^[4], 서초구 메이플자이는 1순위 81가구 모집에 청약자가 몰려 “442.3대 1” 경쟁률을 기록했고 시세차익이 약 10억원으로 추산됐다^[4]. 같은 구 래미안 원펜타스는 178가구 모집에 “527.3대 1″의 경쟁률로 2024년 최고치를 기록했고 시세차익은 약 20억원으로 추정됐다^[4].

적용에서 빠지는 주택 유형도 7가지에 이른다

모든 공동주택이 분양가상한제 대상은 아니다. 주택법 제57조 2항은 다음 유형을 적용 제외로 명시한다^[1].

전매제한은 최대 3년, 실거주의무는 입주 후 3년 안에만 시작하면 된다

분양권 전매제한 기간은 2023년 4월 7일 시행된 주택법 시행령 개정으로 수도권 기준 “최대 10년에서 최대 3년으로” 크게 줄었다^[9]. 현재 기준은 다음과 같다.

실거주의무는 수도권 분양가상한제 주택의 입주자가 최대 5년 범위에서 실제 거주해야 하는 규정으로, 애초 수도권 공공분양에만 적용되던 것이 수도권 공공택지·민간택지 전체로 확대됐다^[3]. 다만 2024년 2월 29일 국회 본회의를 통과한 주택법 개정안은 거주의무 시작 시점을 “최초 입주 후 3년 이내”로 완화해, 입주 전후로 전세를 한 차례 놓은 뒤 실거주를 시작해도 되도록 바꿨다^[10]. 실거주의무는 양도세 비과세 요건과는 별개의 제도이므로, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건을 함께 확인해두면 실거주의무 이행 시점과 세제 혜택 시점이 겹치는지 헷갈리지 않는다.

후분양 기준도 함께 강화됐다. 소비자 보호를 위해 후분양이 가능한 건축공정 기준이 “지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준)”에서 “지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)”으로 높아졌다^[3].

로또청약 논란은 분양가상한제의 오래된 그림자다

제도 도입 취지는 분명하다. 분양가 상승이 인근 기존 주택가격 상승으로 이어져 실수요자의 내 집 마련 부담을 키우는 것을 막고, 무주택 실수요자가 부담 가능한 수준에서 분양가를 책정해 시장을 안정시키는 것이 목표다^[3]. 반면 시세보다 크게 낮은 분양가는 당첨만 되면 수억원의 차익을 얻는 ‘로또청약’을 만든다는 비판을 받아왔다. 이재명 대통령은 2025년 6월 19일 국무회의에서 “로또 분양은 분양가 상한 제한으로 인해 실제 시세와 크게 차이가 발생해 주변 집값을 폭등시키는 원인”이라고 지적했다^[12].

이후 정부 안팎에서는 시세차익을 채권으로 환수하는 채권입찰제 재도입, 전매제한·거주의무기간 강화 등이 개편 방안으로 거론되고 있다는 보도가 이어졌지만, 아시아타임즈는 이를 두고 “제도 개편에 나설 것으로 보인다”는 전망 수준으로 보도했을 뿐 확정 발표는 아니라고 전했다^[12]. 개발이익 환수 방식이 바뀌면 종합부동산세 과세 기준 변경과 맞물려 보유세 부담까지 함께 움직일 수 있어, 확정 전까지는 예정된 세제 변수로만 봐야 한다.

확인된 사실과 아직 모르는 것

공식 출처로 확인된 것 — 2026년 9월 12일 기준 분양가상한제 적용지역은 강남·서초·송파·용산 4개구이며, 근거는 주택법 제58조와 국토교통부공고 제2023-3호(2023. 1. 5.)다^[1][2][11]. 분양가 산정 방식(택지비+건축비), 전매제한기간, 2024년 실거주의무 3년 유예 개정도 모두 법령·국회 통과 기록으로 확인된다^[1][8][10]. 주택법은 2026년 9월 8일 법률 제21902호로 일부개정돼 2027년 3월 9일 시행될 예정이다^[1].

보도만 있고 공식 확인이 안 된 것 — 로또청약 대응 차원의 채권입찰제 재도입이나 전매제한·거주의무 추가 강화는 언론의 전망성 보도만 있을 뿐, 국토교통부의 공식 고시나 국회의 법 개정으로 확정되지 않았다^[12].

앞으로 확인해야 할 지점 — 2027년 3월 9일 시행 예정인 개정 주택법에서 분양가상한제 관련 조항이 구체적으로 어떻게 달라지는지, 그리고 화성 동탄·용인 기흥·구리 등 2026년 6월 30일 이후 새로 투기과열지구·조정대상지역으로 지정된 지역이 분양가상한제 적용지역으로도 지정될지는 국토교통부의 추가 고시를 지켜봐야 한다.

자주 묻는 질문

분양가상한제 적용지역에 있는 아파트는 무조건 다 적용되나요?

아니다. 같은 강남구·서초구·송파구·용산구 안에서도 도시형 생활주택이나 관광특구 내 50층·150m 이상 공동주택 등은 주택법 제57조 2항에 따라 제외된다^[1]. 재개발·재건축이라도 LH·지방공사가 참여해 공공성 요건을 충족하면 예외가 적용될 수 있다^[1].

전매제한 기간이 끝나기 전에 팔 수 있는 방법이 있나요?

전매제한기간 안에 소유권이전등기를 완료하면 등기 시점에 제한기간이 지난 것으로 본다^[8]. 수도권 공공택지·투기과열지구 기준 전매제한은 최대 3년이므로, 등기가 그보다 빨리 끝나면 실질적인 제한 기간은 더 짧아질 수 있다^[8][9].

실거주의무를 어기면 어떻게 되나요?

실거주의무는 2024년 2월 29일 개정으로 시작 시점만 “최초 입주 후 3년 이내”로 늦춰졌을 뿐, 의무 자체가 없어진 것은 아니다^[10]. 거주의무기간은 최대 5년이며, 이 기간을 채우지 못하면 위반에 해당할 수 있으므로 입주자모집공고문에 적힌 구체적인 기간을 확인해야 한다^[3].

출처

1. 국가법령정보센터, 주택법 제57조(주택의 분양가격 제한 등)
2. 국가법령정보센터, 주택법 제58조~제60조(적용 지역 지정·해제, 분양가심사위원회 등)
3. 대한민국 정책브리핑, 분양가상한제
4. 뉴스핌, 도입 취지 무색해진 ‘분양가 상한제’…부작용에 개편 이뤄지나
5. 뉴스핌, 강남3구·용산 제외 전지역 부동산 규제지역 해제…민간택지 분상제도 해제
6. 시사저널e, 국토부, 서울 27개동 분양가상한제 대상지역 지정
7. 이코노미스트, 강남3구∙용산만 남기고 규제지역 다 푼다…제외한 이유는
8. 찾기쉬운 생활법령정보, 분양가상한제 적용주택의 전매제한기간
9. SBS뉴스, 수도권 분양권 전매제한 최대 3년으로 완화…7일부터 시행
10. 아시아경제, 분양가상한제 아파트 실거주 의무 ‘3년 유예’…주택법 본회의 통과
11. 국가법령정보센터, 분양가상한제 적용지역 지정 해제(국토교통부공고 제2023-3호)
12. 아시아타임즈, 로또청약 부르는 ‘분양가 상한제’ 손질 예고