재건축 부담금 폐지되나, 국회 계류 법안 3건과 남은 쟁점

글 · 오늘체크 편집부 · 최종 확인 2026.09.17 · 검증 방식

핵심 요약

재건축초과이익환수제는 폐지되지 않았고 2026년 9월 12일 기준 그대로 시행 중이며, 조합원 1인당 초과이익이 8000만원을 넘으면 초과분의 10~50%가 부과된다.^[4]
국회에는 폐지안(김은혜)·감경 보완안(조정식)·지역 예외안(곽규택) 3건이 계류돼 있지만 상임위 심사가 진전되지 않고 있다.^[7]
서울에서만 46개 단지, 총 2조1690억5099만원의 부담금이 예상되며 한강맨션은 조합원 1인당 6억8000만원에 이른다.^[8]

조합원 1인당 8000만원 초과분부터 최대 50%까지 부과된다

재건축초과이익은 재건축사업으로 정상주택가격상승분을 초과해 조합이나 조합원에게 귀속되는 주택가액 증가분을 말한다. 산정 방식은 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상주택가격상승분 총액, 개발비용 등을 뺀 금액이다. 이렇게 나온 초과이익을 조합원 수로 나눈 값이 부과 기준이 된다.

조합원 1인당 평균이익이 8000만원을 넘으면 초과분의 10~50%가 5000만원 단위로 누진 부과된다는 내용을 보여주는 카드형 인포그래픽 — 재건축부담금 부과 기준 한눈에 (찾기쉬운 생활법령정보 · 2026.09 기준)

조합원 1인당 평균이익이 8000만원 이하면 부담금이 면제되고, 그 이상 구간부터는 아래처럼 5000만원 단위로 누진율이 올라간다.^[4]

조합원 1인당 평균이익	부과율
8000만원 이하	면제
8000만원 초과	초과분의 10~50%(5000만원 단위로 누진)

2024년 3월 27일 개정으로 면제 기준이 3000만원에서 8000만원으로 올랐다

이번 개정은 부과 기준을 완화해 그동안 사실상 멈춰 있던 제도의 실행 가능성을 높이려는 취지였다. 장기 보유자와 고령자를 위한 감면 장치도 함께 마련됐는데, 세대 요건이나 상속·혼인 등 부득이한 사유로 보유하게 된 주택은 산정에서 제외하는 세부 기준이 시행령에 담겼다. 구체적인 감경·유예 조건은 아래 자주 묻는 질문에서 다룬다.

국회에 계류된 폐지·완화 법안은 3건, 처리는 진전이 없다

22대 국회에는 재건축부담금과 관련한 개정안들이 국토교통위 법안심사소위 단계에 머물러 있다.

재건축부담금 관련 폐지법, 감경 요건 보완안, 지역 예외안 3개 법안이 모두 국회 상임위에 계류돼 있음을 비교한 표 — 재초환 관련 법안 3건 진행 상황 (머니투데이 · 2026.09 기준)

법안	발의자·시점	핵심 내용	2026년 9월 진행 상황
재초환 폐지법	김은혜(국민의힘)	현행법 전면 폐지	국토위 법안심사소위 심사 후 계류^[7]
감경 요건 보완안	조정식(더불어민주당), 2026년 1월	장기보유 1주택자 감경 요건 보완	4월 국토위 전체회의서 법안소위 회부, 심사 미진행^[7]
지역 예외안	곽규택(국민의힘), 2026년 7월	인구감소지역·소규모 재건축 부담금 제외	7월 31일 국토위 회부, 전체회의 상정 전^[7]

곽규택 의원의 지역 예외안은 조합원 1인당 초과이익이 8000만원을 넘으면 최대 절반을 부담금으로 걷는 현행 기준을 인구감소지역에 한해 면제하는 내용이다. 공동발의자 15명 중 더불어민주당 박지원 의원이 유일한 여당 인사로 이름을 올렸는데, 지역구인 전남 해남·완도·진도가 인구감소지역이라는 점을 이유로 들었다. 이런 계류 상태는 정년 연장처럼 다른 노동·복지 법안이 국회 상임위에 오래 머무는 사례와 비슷한 패턴을 보인다.

한강맨션 1인당 6억8000만원, 반포3주구 3억2000만원… 실제 부담금은 이렇게 갈린다

서울에서 재초환 부담금 부과가 예상되는 단지는 2026년 8월 기준 46곳, 예상 총액은 2조1690억5099만원이다. 상위 3개 단지의 부담금만 1조1307억1300만원으로 전체의 52.1%를 차지한다.

단지	조합원 수	예상 부담금 총액	1인당 예상액
한강맨션(용산)	694명	4722억5528만원	약 6억8000만원
반포3주구	1600명 이상	5149억4844만원	약 3억2000만원
신길10(영등포)	551명	1435억8029만원	약 2억6000만원

세 단지 모두 준공 시점 집값이 오르면서 초과이익이 커진 사례로, 조합원 수가 적을수록 1인당 부담이 커지는 구조를 보여준다. 한강맨션은 조합원이 694명으로 세 단지 중 가장 적어 총액은 두 번째지만 1인당 부담은 가장 크다.

폐지론이 다시 불붙은 이유, 여야는 왜 갈리나

정비업계 단체인 전국재건축정비사업조합연대는 재초환이 2030년까지 135만 가구를 공급하겠다는 정부 목표와 구조적으로 충돌한다고 주장하며, 서울·수도권에서만 37만~61만 가구의 추가 공급이 막혀 있다고 지적한다. 강원대 부동산대학원이 진행한 설문에서는 응답자 29명 중 62%가 폐지에 찬성했는데, 민간 전문가의 82%가 폐지를 원한 반면 공공 부문 응답자의 67%는 유지를 지지해 입장이 갈렸다.

여당인 국민의힘은 주택 공급 확대를 이유로 완화·폐지를 검토해왔지만, 혜택이 강남 등 특정 지역에 몰린다는 당내 비판에 부딪혀 진전을 보지 못하고 있다. 국토교통부 장관은 폐지 여부에 대해 국회 논의를 기다릴 수밖에 없다는 신중한 태도를 유지하고 있다.

8·13 대책의 ‘개발부담금 면제’는 재건축부담금과 다른 제도다

2026년 8월 13일 발표된 주택 공급 대책의 개발부담금 면제는 재건축부담금과 이름은 비슷하지만 근거 법률과 적용 대상이 다르다. 개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라 택지개발·산업단지개발 등 개발사업이 시행되는 지역에서 발생한 개발이익을 국가가 징수하는 제도로, 대상 사업에 따라 개발이익의 20% 또는 25%를 부과한다. 반면 재건축부담금은 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따라 재건축사업으로 조합원에게 귀속되는 주택가액 증가분에 매기는 별개의 제도다.

8·13 대책은 전국 주거시설 가운데 2027년까지 착공하는 사업장의 개발부담금을 100% 면제하고, 2028년 착공 사업장은 50% 감면하는 내용이다. 이는 다가구·비아파트 등 신규 공급을 늘리려는 조치이며, 재건축조합이 부담하는 재초환 부담금 자체를 깎아주는 조치는 아니다. 부동산 세제 전반의 변화를 함께 살펴보려면 종합부동산세 과세 기준 변경 내용도 참고할 만하다.

확인된 사실과 아직 모르는 것

공식 확인된 것: 2024년 3월 27일 개정으로 면제 기준 8000만원 상향, 1주택 장기보유 감경, 60세 이상 고령자 납부유예가 시행됐다는 점^[5][6], 현행 부과율 구간표^[4], 서울 46개 단지의 집계 부담금 규모^[8]는 공개된 자료로 확인된다.
보도는 있으나 공식 확정이 안 된 것: 김은혜·조정식·곽규택 3개 법안의 상임위 계류 상태는 언론 보도로 확인되지만^[7], 국회 본회의 상정 일정이나 처리 여부는 아직 정해지지 않았다.
앞으로 확인해야 할 지점: 2026년 정기국회는 9월 1일 개회해 12월 9일 폐회하며 예산안 처리 법정시한은 12월 2일이다. 이 회기 안에 국토교통위원회가 3개 법안 중 하나라도 상정·의결하는지가 폐지·완화 여부를 가를 다음 확인 지점이다.

자주 묻는 질문

재건축부담금은 폐지됐나요?

아니다. 2026년 9월 12일 기준 재건축초과이익 환수에 관한 법률은 그대로 시행 중이며^[2], 폐지를 담은 김은혜 의원의 법안은 2024년 6월 발의된 뒤 국토위 법안심사소위에 계류돼 있다.

우리 단지 부담금은 어떻게 계산하나요?

종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용을 뺀 뒤 조합원 수로 나눈 값이 1인당 초과이익이다. 이 값이 8000만원을 넘으면 초과분에 대해 10~50%의 누진율이 적용된다^[4].

1주택 장기보유자나 고령자는 얼마나 감면받나요?

2024년 시행령 개정으로 1주택 장기보유자에게는 부담금 감경 규정이 신설됐고, 60세 이상 1세대 1주택 고령자는 담보를 제공하면 납부 자체를 유예받을 수 있다. 다만 구체적인 감경 비율은 세대별 보유 기간과 조건에 따라 달라지므로 관할 구청의 부담금 산정 통지서를 확인해야 한다.